Stavba součástí pozemku
Zásadní změnou oproti současné úpravě je skutečnost, že stavby postavené na pozemku či pod ním budou v novém občanském zákoníku pokládány za součást pozemku. To znamená, že je-li vlastník stavby totožný s vlastníkem pozemku dojde automaticky ze zákona ke sloučení a stavba se stane součástí pozemku. Vlastník nemovitosti pak může provádět veškeré transakce již jen s pozemkem bez nutnosti další specifikace staveb na něm stojících. Nic se nemění v případě, že vlastníkem budovy a pozemku jsou osoby rozdílné. V tomto případě budou obě nemovitosti evidovány na KÚ i nadále samostatně.
Stavba a právo stavby
Právo stavby je sice v našem právním řádu novinkou, ve skutečnosti však vzniklo již před dvěma tisíci lety v Římské říši. Je určeno pro situace, kdy vlastník pozemku nebude mít zájem pozemek prodat, ale současně mu nebude vadit, bude-li pozemek využíván někým jiným, a to až po dobu 99 let. Právo stavby proto umožňuje, aby na cizím pozemku, ale také pod ním i nad ním, mohla mít jiná osoba stavbu a to bezúplatně či za úplatu. Maximálně však po dobu výše uvedených 99 let. Je zde zřejmá podobnost s právem nájemním, ale zatímco u práva nájemního se jedná pouze o nájemní smlouvu, právo stavby je podle NOZ pokládáno za nemovitou věc a jako takové také bude evidováno v katastru nemovitostí. Z toho také vyplývá, že právo stavby bude právem dědičným a převoditelným a jeho vlastník je může převést na jinou osobu nebo odkázat svým dětem. Narozdíl od práva nájemního poskytuje také stavebníkovi daleko větší právní jistotu.
Stavba na cizím pozemku
Vzhledem k výše uvedeným změnám, kdy se stavba stává součástí pozemku, NOZ také nově upravuje vztahy mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku. Pokud postavíte stavbu na cizím pozemku bez zvláštního oprávnění (např. na základě práva stavby), je tato stavba automaticky pokládána za majetek majitele pozemku. Ten má pak na výběr, buď si stavbu ponechá a stavebníkovi vyplatí náklady na stavbu vynaložené nebo může požádat soud o návrh na její odstranění. Náklady na odstranění stavby pak jdou samozřejmě za tím, kdo stavbu neoprávněně postavil. Současně NOZ přenáší na majitele pozemku povinnost, se o svůj pozemek starat. Pokud tedy dojde k situaci, že někdo postaví stavbu na Vašem pozemku tzv. v dobré víře a Vy jako majitel mu to nezakážete, může majitel stavby požadovat, abyste mu pozemek za tržní cenu odprodali. A to i v případě, že o cizí stavbě na svém pozemku vůbec nevíte. Pokud tak neučiníte, může se stát, že Vám prodej bude nařízen soudem. NOZ totiž předpokládá, že staráte-li se řádně o svůj majetek (v tomto případě pozemek), musíte tuto skutečnost včas zjistit.
Příklad:
Pan Novák vlastní pozemek na, kterém si postaví dům a samostatnou garáž, aniž si v katastru nemovitostí ověří, že garáž staví ještě na svém pozemku. Tak se stane, že postaví garáž na pozemku, který již patří panu Veselému. Pan Veselý se tak automaticky stává vlastníkem garáže a je na něm, zda si ji nechá a vyplatí panu Novákovi náklady na stavbu, či zda bude požadovat její odstranění. Pokud se však prokáže, že p. Veselý o stavbě garáže věděl a nezakázal ji, bude muset p. Novákovi část pozemku na které garáž stojí prodat za obvyklou tržní cenu.
Výjimkou z tohoto pravidla zůstávají stavby, které již na cizích pozemcích stojí. V tomto případě přechodná ustanovení NOZ zachovávají stávající stav a zároveň mezi majitelem pozemku a majitelem stavby zřizují vzájemné předkupní právo.
Za KOVA Reality s.r.o.
Kateřina Zapadlíková
Asistentka
Jazyky: čeština, angličtina
