Vlastník bytu hradí náklady a služby spojené s užíváním bytu, ale nájemci poskytuje služby spojené s nájmem, což znamená, že pronajímatel hradí více nákladů, než nájemce.
Za služby spojené s užívání nájemního bytu považujeme zejména
- Vytápění
- Osvětlení a úklid společných prostor v domě
- Dodávka pitné vody
- Dodávka teplé vody
- Odvádění odpadních vod kanalizacemi
- Užívání výtahu
- Kontrola a čistění komínů
- Odvoz splašků a čistění žump
- Vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou
- Případně další služby, sjednané v nájemní smlouvě
- Odvoz odpadu
Mezi služby spojené s nájmem rozhodně nepatří
- Fond oprav
- Splátka anuity v bytovém družstvu
- Rozhlasové a televizní poplatky
- Pojištění bytu a domu
- Správa bytové jednotky
- Odměna statutárních orgánů
- Náklady spojené s užíváním nebytových prostor
Tyto náklady musí pronajímatel hradit z utrženého nájmu a nemůže je zahrnovat do služeb spojených s nájmem a následně je nájemci vyúčtovat.
Nejčastější chyby při vyúčtování služeb poskytovaných s nájmem
Nesprávně uvedený seznam poskytovaných služeb spojených s nájmem
Často při sepisování nájemní smlouvy nejsou uvedeny všechny poskytované služby, což při následním vyúčtování může způsobit potíže.
Chybně nastavená výše záloh na služby spojené s nájmem
Při uzavírání smlouvy jsou nastaveny vysoké zálohy na služby, protože je do nich započítán i fond oprav a další platby, které do služeb spojených s nájmem nepatří.
Snaha vyúčtovat služby, které nejsou dle nájemní smlouvy poskytovány
Pronajímatelé do služeb spojených s nájmem bytu zahrnou například fond oprav, pojištění domu a bytu, poplatek za správu bytu a jiné náklady, které souvisí s vlastnictvím bytu nebo domu, nikoliv přímo s nájmem.
Předložení vyúčtování mezi vlastníkem bytu a správcem nájemci k úhradě
Tímto způsobem si často pronajímatelé usnadňují prácí a předkládají vyúčtování od správní firmy, společenstvím vlastníků nebo bytových družstev přímo nájemci s tvrzením, že to je jejich nedoplatek.
Jak se vyúčtování provádí?
Podkladem pro vyúčtování služeb je vždy seznam nákladů spojených s užíváním bytu za dané období, kterým je obvykle kalendářní rok, dále přehled záloh uhrazených nájemcem nebo podnájemcem na tyto služby a nájemní nebo podnájemní smlouva společně s předávacím protokolem se stavy poměrových měřidel (voda, topení). V nájemní nebo podnájemní smlouvě musí být přesně uvedeny veškeré poskytované služby spojené s nájmem, a zda se tyto služby vyúčtovávají, nebo zda se hradí paušálně.
Samotné vyúčtování se provádí tak, že se sečtou náklady za poskytnuté služby spojené s nájmem, připadající na daný rok a odečte se součet přijatých záloh na tyto služby od nájemce. Výsledkem je pak přeplatek nebo nedoplatek, který je splatný obvykle do 15 dnů od předložení vyúčtování nájemci.
Náklady na služby rok 2024 – příklad byt 3+1 Praha 5, Stodůlky
| Teplo | 15 000 Kč |
| TUV (teplá užitková voda) | 16 000 Kč |
| SUV (studená užitková voda) | 4 500 Kč |
| Úklid | 1 800 Kč |
| Výtah | 1 600 Kč |
| STA (společná TV anténa) | 10 Kč |
| Odpad | 1 800 Kč |
| Společná elektřina | 230 Kč |
| Celkem náklady za služby | 40 940 Kč |
| Zaplacené zálohy | 12 x 2 500 Kč | 30 000 Kč |
| Přeplatek (-) / nedoplatek (+) | 10 940 Kč |
Vyúčtování služeb spojených nájmem bytu za část roku
Výše uvedeným způsobem je možné vyúčtovat služby spojené s nájmem pouze v případě, že doba nájmu je shodná s účetním obdobím, tedy od 1. ledna do 31. prosince daného roku. V praxi tomu tak nebývá a je třeba dělat vyúčtování pouze částečné, kdy stanovíme koeficient představující poměr, který připadá na daného nájemce nebo podnájemce.
Způsob stanovení koeficientů pro různé druhy služeb
Náklady na vytápění
Pro určení koeficientu v případě, že není možné stanovit spotřebu pomocí poměrových měřidel např. kalorimetry, použijeme tabulku energetické náročnosti jednotlivých měsíců stanovené v příloze č. 1. vyhlášky č. 269/2015 Sb., kde výsledný koeficient získáme prostým sečtením procenta nákladů za měsíce, kdy nájemce nebo podnájemce byt užíval. Pak tedy nájemce, který započal nájem např. od 1. 6. 2024 má povinnost hradit náklady za měsíce červen až prosinec, tedy 40 % ročních nákladů za vytápění.
|
Měsíc Leden |
% nákladů 19 % |
Měsíc Červenec |
% nákladů 0 % |
||
Dodávka pitné vody, dodávka teplé vody, odvádění odpadních vod kanalizacemi
U těchto poskytovaných služeb lze předpokládat, že v bytě jsou instalovány poměrové vodoměry a existuje zápis o počátečních stavech, kdy podkladem pro stanovení nákladů je změřená spotřeba například studené vody vynásobená jednotkovou cenou za m3 studené vody.
Ostatní náklady
U nákladů za služby, které nejsou přímo měřitelné (např. užívání výtahu, spotřeba společné el. energie atd.), koeficient stanovíme jako podíl měsíců, po které nájemce byt nebo dům užíval, a počtu měsíců v roce (tedy 12).
Pokud budeme chtít vyúčtovat služby nájemci nebo podnájemci, který užíval byt například od června 2022 a spotřeboval 65 m3 TUV a 48 m3 SUV, provedeme vyúčtování následujícím způsobem:
Příklad byt 3+1 Praha 5, Stodůlky, nájem od 1. 6. 2024
Výpočet spotřeby dle poměrových měřidel
TUV
| Spotřeba celkem | 80 m3 |
| Náklad na m3 | 16 000 Kč / 80 m3 = 200 Kč / m3 |
| Spotřeba červen až prosinec 2024 | 65 m3 |
| Náklady připadající na nájemce | 65 m3 x 200 Kč / m3 = 13 000 Kč |
SUV
| Spotřeba celkem | 77 m3 |
| Jednotkové náklady m3 | 4 500 Kč / 77 m3 = 58 Kč / m3 |
| Spotřeba červen až prosinec 2024 | 48 m3 |
|
Náklady připadající na nájemce |
48 m3 x 58 Kč / m3 = 2 874 Kč |
Náklady na služby rok 1. 6. 2024 do 31. 12. 2024
| Služba | Náklady | Koeficient | Částka |
| Teplo | 15 000 Kč | 40 % (1.6. až 31.12.) | 6 000 Kč |
| TUV | 65 m3 x 200 Kč/m3 | 13 000 Kč | |
| SUV | 48 m3 x 58 Kč/m3 | 2 874 Kč | |
| Úklid | 1 800 Kč | 7/12 | 1 050 Kč |
| Výtah | 1 600 Kč | 7/12 | 933 Kč |
| STA | 10 Kč | 7/12 | 6 Kč |
| Odpad | 1 800 Kč | 7/12 | 1 050 Kč |
| Společná elektřina | 230 Kč | 7/12 | 134 Kč |
| Celkem náklady za služby | 25 047 Kč | ||
| Zaplacené služby | 7x | 2 500 Kč | 15 000 Kč |
| Přeplatek (-) / nedoplatek (+) | 10 047 Kč | ||
Vyúčtování služeb při prodeji bytu
Tento způsob vyúčtování lze analogicky použít i při prodeji bytu v průběhu roku, pouze se rozšíří rozsah vyúčtování o další poskytnuté služby, které jsou uvedeny na evidenčním listě daného bytu. Někteří správci jsou schopni vyúčtování při prodeji bytu rozdělit mezi původního a nového vlastníka.
Správné rozúčtování nákladů na služby spojené s nájmem bytu se stává s blížící se polovinou roku aktuální, protože touto dobou dostávají pronajímatelé vyúčtování od správců a správních firem, které následně vyúčtovávají svým nájemcům.
Otázku vyúčtování služeb při pronájmu bytu řešíme v naší realitní kanceláři KOVA Reality, pobočce Praha 5 velice často. Našim klientům tuto službu poskytujeme v rámci našeho realitního servisu při prodeji bytu zdarma, v ostatních případech dle našeho ceníku služeb.
Za KOVA Reality s.r.o.
Ondřej Velemínský
Manažer pobočky Smíchov
Jazyky: čeština, angličtina
