Bezpečné způsoby úhrady kupní ceny za nemovitost

Patrový rodinný dům

Kupní cenu lze hradit buď z vlastních prostředků, nebo pomocí hypotečního úvěru. Pokud jsou vlastní prostředky vázané v prodeji jiné nemovitosti, může se prodej a koupě začít podobat akci „kulový blesk“ a vše je třeba důkladně naplánovat. Časté jsou také situace, kdy kupující prodává nemovitost, financuje z ní koupi nového bydlení a doplatek hradí úvěrem. V takovém případě je vždy potřeba velká důvěra smluvních stran.

Jak bezpečně prodat nebo koupit nemovitost

A jaký tedy zvolit způsob úhrady? S ohledem na možná rizika vám můžeme doporučit tři varianty. Aby se vám lépe vybíralo, připravili jsme vám nejen jejich přehled, ale u každé z nich najdete také popsaný postup, jejich výhody a nevýhody.

S využitím budoucí kupní smlouvy 

Tento způsob je poměrně častý a využívají ho zejména developeři. 

Postup při uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní na nemovitost 

1. Nejdříve se podepisuje smlouva o smlouvě budoucí kupní a svěřenecké smlouvy s advokátem, bankou nebo notářem.
2. Budoucí kupující uhradí kupní cenu na účet úschovy.
3. Dochází k podpisu kupní smlouvy a následnému zahájení řízení u příslušného katastrálního úřadu. 

Výhody

• Dokud nejsou peníze, kupní smlouva se nepodepisuje.
• Možnost kombinace s financováním úvěrem.
• V případě porušení sjednaných povinností je možnost snadno vymáhat smluvní pokutu nebo náhradu škody.

Nevýhody

• Kvůli podpisu smluvní dokumentace je nutné se sejít 2x.
• Dlouhá doba mezi budoucí smlouvou a kupní smlouvou.
• Může dojít ke změně stavu předmětu prodeje nebo změny podstatných okolností a obchod se nerealizuje.

Rizika

• Stav prodávané nemovitosti se může podstatně zhoršit.
• Pokud kupující nesplní podmínky dle budoucí smlouvy, má i tak nárok soudně požadovat uzavření kupní smlouvy po dobu jednoho roku. Fakticky tak lze “vydírat” prodávajícího a požadovat slevu nebo jiné výhody.
• V případě uzavření zástavní smlouvy a úmrtí jedné ze smluvních stran v době, než bude uzavřena kupní smlouva, se nemovitost zablokuje na celou dobu dědického řízení.

S využitím rezervační smlouvy a kupní smlouvy s odloženou účinností

Velice častá varianta používaná realitními kancelářemi, která poskytuje přiměřené zajištění jak pro prodávající, tak pro kupující stranu. Zejména ve vztahu k době mezi úhradou a zhoršením stavu prodávané nemovitosti.

Postup při uzavření rezervační a kupní smlouvy

1. Podpis rezervační smlouvy a úhrada rezervace, zpravidla ke zprostředkovateli.
2. Podpis kupní smlouvy s odloženou účinností do doby zaplacení kupní ceny a současně podpis svěřenecké smlouvy s advokátem, bankou nebo notářem.
3. Úhrada kupní ceny na zvolený účet a následné zahájení řízení u příslušného katastrálního úřadu. Přílohou musí být doklad o doplacení kupní ceny.

Výhody

• Smluvní strany se scházejí pouze jednou, na podpis kupní smlouvy. Kupní smlouva je pro kupujícího silnějším právním aktem než budoucí kupní smlouva.
• Obchod nemůže být zrušený z důvodu změny okolností nebo nalezení lepšího kupce.
• Díky rychlosti takové transakce se snižuje riziko náhlého zhoršení technického stavu kupované nemovitosti.
• Pokud je zahájeno řízení o povolení vkladu na KN, tak případné úmrtí jedné ze smluvních stran neznamená ukončení obchodu.

Nevýhody

• Rezervační smlouva není dostatečně závazný právní dokument jako budoucí smlouva. Může nastat situace, že si prodávající prodej rozmyslí.
• Není jistota, že kupující skutečně má finanční prostředky na zaplacení kupní ceny nebo že mu banka tyto prostředky poskytne.

Rizika

V případě financování úvěrem a zrušení obchodu v době, kdy už má kupující podepsanou úvěrovou smlouvu, hrozí kupujícímu sankce od banky za nevyčerpání úvěru. Musel by se domáhat náhrady škody po prodávajícím, ale s nejistým výsledkem. V případě uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní se na rozdíl od rezervační smlouvy lze domáhat uzavření smlouvou náhradním způsobem.

S platbou kupní ceny předem na účet úschovy

Jde o velice rychlý způsob uzavření kupní smlouvy. Využívá se zejména mezi stranami, kde panuje důvěra nebo při výkupu nemovitostí, kdy opět zaplacené peníze předem na účet úschovy značí připravenost obchod uzavřít.

Postup úschovy kupní ceny

1. Kupující nebo prodávající požádá notáře nebo advokáta o otevření úschovního účtu.
2. Připraví se text kupní smlouvy a případně další dokumentace.
3. Kupující uhradí celou kupní cenu na účet úschovy.
4. Smluvní strany se setkají u advokáta nebo notáře, který má kupní cenu u sebe v držení a uzavřou svěřeneckou a současně kupní smlouvu.
5. Jelikož je kupní cena již uhrazena, je možné smlouvy podat rovnou na katastr nemovitostí.

Výhody

• Opravdu rychlý způsob koupě nemovitosti v řádu několika málo dnů.
• Eliminace rizika zhoršení stavu nemovitosti před uzavřením kupní smlouvy.
• Do poslední chvíle lze vyjednávat o kupní ceně směrem dolů.
• Eliminace rizika zrušení obchodu v případě úmrtí jedné ze smluvních stran.

Nevýhody

• Nelze použít hypoteční úvěr.
• Mezi stranami není žádný závazek uzavřít kupní smlouvu, pouze ústní dohoda a vidina peněz v úschově.

Všechny uvedené způsoby uzavření kupní smlouvy jsou běžně používané při prodeji nemovitostí. Poskytují přiměřenou záruku pro obě strany, že při splnění dohodnutých podmínek dostane prodávající peníze a kupující nemovitost. Určitě existuje několik dalších možností, ale většinou se jedná o kombinaci již popsaných způsobů.

Pokud se rozhodnete využít našich služeb, ať už při nákupu, nebo prodeji nemovitosti, rádi vám poradíme. Navíc se postaráme o všechny náležitosti, které s celou transakcí souvisejí. A na závěr skvělá zpráva, úschovu peněz u advokáta zajišťujeme zajišťujeme zdarma.