Prodávající má povinnost zajistit, aby byla nemovitost ještě před převodem právně v pořádku, případně na právní vady kupujícího upozornit. Rozhodnutí, jestli takový dům nebo byt koupit, už je pak jen na něm.
Reklamace právních vad na nemovitosti
Pokud jste prodávajícím, určitě nic nezatajujte. Později by se na to stejně přišlo a čekaly by vás zbytečné nepříjemnosti. Kupující má právo na reklamaci, mohl by požadovat odstranění vad, slevu z kupní ceny nebo dokonce odstoupit od smlouvy. Také by po vás mohl chtít náhradu škody, jestli je v kupní smlouvě specifikovaná. Položku “skryté vady” obsahuje každá kvalitně vypracovaná kupní smlouva. Pokud jste v roli kupujícího, požadujte, aby ji vypracoval profesionál nebo si ji radši nechte překontrolovat právníkem.
Katastr nemovitostí jako zdroj informací
Velkým pomocníkem vám bude katastr nemovitostí. Zjistíte tu, kdo nemovitost vlastní, jaký je povolený způsob jejího využití a také případná omezení vlastnických práv a probíhající řízení.
V katastrální mapě si můžete ověřit, jaké stavby jsou na pozemku zapsané v katastru a jestli na něm jsou i ve skutečnosti. Také můžete porovnat, jestli půdorys stavby odpovídá realitě. Hlavně v minulosti byly časté případy, kdy majitelé svou nemovitost rekonstruovali nebo přistavovali bez stavebního povolení. Nebo třeba jen nepředložili nový geometrický plán se změnou půdorysu katastrálnímu úřadu. Tyto změny pak nejsou zaznamenané. Pozor také na nezkolaudované stavby nebo stavby postavené tzv. načerno.
Dále zkontrolujte tvar pozemku, jestli stavby nezasahují do cizího pozemku. Důležitý je také přístup k nemovitosti, ujistěte se, jestli vede přes obecní pozemky a komunikace. Pokud ne, ověřte, jestli je zřízena služebnost, abyste mohli přes cizí pozemek pro přístup k nemovitosti využívat.
V listu vlastnictví pak najdete především omezení vlastnických práv, která nejsou spojená s osobou majitele, ale s nemovitostí. Jejím prodejem pak přechází na nového vlastníka.
Společné jmění manželů
V případě, že je nemovitost součástí společného jmění manželů (SJM), musí kupní smlouvu podepsat oba dva. Málo známá je tzv. ochrana bydlení manželů ve společné domácnosti. To znamená, že pokud se prodává, nebo zatěžuje nemovitost, kterou vlastní jen jeden z manželů, ale bydlí zde oba manželé, resp. jedná se o domácnost, musí druhý souhlasit s prodejem nemovitosti. Porušení této povinnosti může zakládat neplatnost takové smlouvy.
Zástavní právo
Zástava se nejčastěji týká hypotečního nebo jiného úvěru, který poskytla banka. Kromě ní to může být také nebankovní subjekt, dále právnická i fyzická osoba. Zástavní věřitel vždy musí souhlasit s prodejem. Častá je situace, kdy rodiče ručí svým domem ve prospěch dětí, které žádají o úvěr na bydlení. Vlastník nemovitosti tedy nemusí být zároveň majitelem úvěru. V ideálním případě se podaří domluvit takový postup, kdy je zástava z listu vlastnictví vymazána ještě před převodem nemovitosti.
Zákaz zcizení
Se zástavním právem souvisí zákaz zcizení, který znamená, že majitel nemůže nemovitost prodat ani darovat bez souhlasu oprávněného subjektu.
Poznámka spornosti
Poznámka spornosti znamená, že zápis práva (vlastnictví, zástavní právo aj.) k nemovitosti je předmětem soudního sporu. Kupující takové nemovitosti nemůže uplatňovat nabytí práva v dobré víře.
Předkupní právo
Předkupní právo zajišťuje, že majitel musí nabídnout danou nemovitost tomu, v jehož prospěch je smluvně ujednáno. Od 1. července 2020 je však výrazně omezeno. Povinnost nabídnout podíl nejdříve spoluvlastníkům nemovitosti platí jen v případech, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti ovlivnit. Týká se to především dědictví nemovitosti. Tato povinnost platí pouze 6 měsíců.
Dále zůstává v platnosti předkupní právo majitele pozemku, na kterém je stavba, pokud je jím někdo jiný než majitel stavby. A stejně tak vlastník stavby na cizím pozemku má předkupní právo na tento pozemek.
Věcné břemeno
Věcné břemeno a nově služebnost je povinnost, která omezuje vlastníka v jeho právech s nakládáním s nemovitostí. Tato povinnost nezaniká změnou vlastnictví, vztahuje se vždy k nemovitosti. Služebností může být například vedení inženýrských sítí nebo průjezd přes pozemek. To by vám nemuselo až tak vadit.
Komplikovanější je věcné břemeno tzv. osobní služebnosti. Časté je zejména právo doživotního užívání bytu nebo místnosti. Věcným reálným břemenem pak může být třeba odevzdání části úrody. Přesné informace zjistíte ze smlouvy o zřízení věcného břemene nebo služebnosti, která je uložená v archivu daného katastrálního úřadu.
Exekuce
Pokud již bylo exekuční řízení zahájeno, je prodej možný jen po dohodě s exekutorem nebo věřitelem a ideálně s pomocí právníka.
Co z katastru nezjistíte
Z katastru nemovitostí bohužel nezjistíte úplně všechno. Co si musíte ověřit jinak?
Nájemní právo
Povinnost zapisovat nájemní právo do katastru nemovitostí neexistuje. Pokud zde jsou nájemníci, kteří mají uzavřenou smlouvu na dobu neurčitou, nemusí se vystěhovat. Záleží jen na tom, jestli budou ochotní se dohodnout. Pokud ne, je nutné řídit se občanským zákoníkem a respektovat zákonnou lhůtu výpovědi.
Sídlo firmy
Jestli má v nemovitosti sídlo a provozovnu nějaká firma nebo živnostník, místo podnikání nezjistíte v katastru nemovitostí, ale můžete si to zkontrolovat v rejstříku firem, třeba v Aresu.
Trvalé bydliště
Informaci o tom, jestli mají na uvedené adrese nějaké osoby hlášený trvalý pobyt, zjistíte na obecním/městském úřadě. Zde je také možnost podat žádost o jeho zrušení.
Zdá se vám to složité? Pokud chcete koupit nemovitost, prohlédněte si naši nabídku. Najdete tu domy a byty, které jsme už prověřili za vás. Jestli naopak prodáváte, neváhejte se na nás obrátit, rádi vám pomůžeme. Další naše tipy najdete v článku Prodej domu nemusí být běh na dlouhou trať.
Manažer pobočky Smíchov
Jazyky: čeština, angličtina
